7月5日、オリエンタルビルは栄三越の入るビルの建て替えを凍結すると発表しました。当初の計画は34階・180m級の超高層ビルでしたが、いったん白紙に戻って考え直すとのことです。
非常に残念なニュースですね。とはいっても後述の通りここ最近の情報から延期は確定的だったのでそれほど驚きはありません。この記事ではその考察と今後の見通しについて考えていきます。
今回オリエンタルビルは計画凍結の理由に建設費の高騰とオフィスビル需要の不透明さを挙げています。まず建設費の高騰ですが、現在物価上昇が著しく、これは事業性の悪化に直結します。
次にオフィスビル需要の不透明さですが、栄地区では中日ビル、栄広場、S2が完成し、今後大きな箱が次々生まれるのを懸念しているものと思われます。あとはコロナ禍からの回復が途上で、需要そのものが見通せないというのがありそうです。
事業者としてビルは建てても大赤字になってはいけませんから、ここはいったん立ち止まって考える方策をとったようです。
担当者は「周辺の再開発の状況も見極めた上で、新たに栄地区のランドマークとなる計画を模索する」としています。このことから再開発自体をやめたわけではないと推察されます。
ではどんなビルになるでしょうか。まず敷地面積は整形で8000平米もあります。容積率は1300％ですから10万平米は余裕で越えます。実際には不算入部分の存在や都市再生特別地区の緩和があるので、以前報道されていた13万平米を超える可能性は十分あると思います。
この一等地で容積率を余らせるのは考え難く、そうすると超高層に落ち着くのではないかと思います。構成は低層部商業、高層部ホテルは必須でしょう。オフィスは需要が見通せないならレジデンスでもいいかもしれません。この一等地に住宅は少し抵抗ありますが、東京の巨大ビルにも一部の高層部は住宅になっている例があります。
公園を挟んで東側は160m級の中日ビル、北側は210m級の栄最高層です。やっぱり180m級がバランス的にもいい気がしますね。
あと高さだけでなくワクワクするような仕掛けが欲しいです。当初予定されていた中層部の温室のような空間や久屋大通側への大階段などです。行ってみたいと思えるようなビルを期待します。
今回地権者に関する情報は出てきていません。三越の土地はオリエンタルビルの他に複数の地権者が存在することが明らかになっています。以前の報道ではおおむね再開発賛成という情報が出ていたので、地権者問題による部分はほぼないと考えてよさそうです。
ただ本体の三越伊勢丹がそれほど乗り気ではない可能性はあります。再開発反対ではないが、それより首都圏のより儲かる店舗に投資したいといった感じでしょうか。
大手のデベロッパーがついておらず、オリエンタルだけでは事業計画や資金面で難しいというのも要因としてあり得るでしょう。中日ビルや栄広場は三菱地所が付いていました。
次は時期について考えます。最初に書きましたが、テナント情報などから凍結というか延期の可能性が非常に高いことは既に分かっていました。
詳しくは以下の記事に書いていますが、昨年オープンした野村不動産のマンションギャラリーが6年運用するという情報が出ていたのです。このため運用終了の2028年までは建て替えはありえないことになります。
2028年までビル運用、その後解体着手でスケジュールを考えてみます。デカいビルなので1年半くらいかかるとすると解体完了は2030年ごろになります。そこから基礎工事、躯体工事を進めていくと最短でも新ビル完成は2033年～2035年くらいと予想されます。
オフィスで勝負するならこの時期は名鉄やトヨタホームが強力なライバルになり得ます。松坂屋もあるかもしれません。そう考えると当初予定の2029年は他の大型案件と競合せず、意外とよかったように思います。
また、当面今のビルを使い続けるということは、商業施設としても競争力の低下につながります。今後栄には続々とビルができます。特に2026年にはすぐ向かいに大丸松坂屋のハイスペックビルがオープンします。そのとき三越は築70年の老朽ビルで戦わなくてはなりません。これはなかなかしんどいのではないでしょうか。
いろいろ分析してみると凍結することのマイナス面が出てきます。とはいえそれも含めてオリエンタルは現状のまま進めた方が事業性の確保が困難と判断したのだと思いますので、あとはそれを見守るしかないですね。
三越が栄地区の一等地にふさわしいランドマークに生まれ変わることを期待しています。
コメント
この程度で飽和状態なんて言ってたら梅田はどうなるのか…
やっぱり名古屋の小企業には荷が重すぎたか？
名古屋三越は三越伊勢丹グループの中でも3番目？の規模らしいけど、本社は今後についてどう考えてるんだろう？JR大阪駅の大阪三越伊勢丹の失敗がトラウマになってて、新しいビルでの新規出店費用ケチって撤退する？
やはりなって感じ。
あんなにボロい百貨店じゃ客が離れていくのもうなずける。
これから更に客離れは加速するだろうに、それがわからない駄目企業多すぎ、名鉄や興和と3駄目トリオだな。
とりあえず早く解体してほしい、他所から来た人に恥ずかしくて、あのボロい三越見せられない。
何処の田舎の地方都市百貨店だよってなるからね毎度。
それなら三越が出ていけばいい話だよね。
こんな施設では私どものブランドは守れないので、他所の新築ビルに移りますよーって。
どうしても栄でやりたいなら、デベと銀行巻き込んでオリエンタルを突っつけばいい話だしね。
オリエンタルが話に乗らないなら、今なら興和という話し相手もいるわけで。借り手有利の状況で借り手の責任を一切考慮しないって意味不明なんですよね。
まあ、地元企業扱き下ろして楽しむだけのお子様は何も考えてないんだろうけどね。
借り手の責任？
三越が施設に不満という話は前の方が個人的に主張されてるだけだと理解していたんですが、今回の凍結などに三越が何か責任を負っているんですか？
何にせよ本当に築古が嫌なら三越は簡単に出て行けるだろうというのは想像に難くないですね。
どこに凍結の責任を三越に負わせると書いたんだろうか、私。
『ボロい百貨店（施設）』を借り続けて、客足が遠のくのは、借り手である三越の責任ですよね、という単純な話。
満足いかないなら勝手に出ていきますよね、というのはその通り。現実に出ていっていないのが名古屋三越。
一応高級品扱う百貨店なのに、トイレも狭いしボロいし天井高も低いしで気分が沈んでしまいます… 土日でも3階から上はガラガラなんですよ。
だからタカシマヤの一人勝ち状態なんでしょうね
因みに経営母体を別にした3大百貨店ブランド店舗の売上高
三越伊勢丹ブランド店舗（16店舗）
名古屋三越栄店は全国第3位 星が丘店は10位
参考までに
タカシマヤブランド店舗（16店舗）
JR名古屋高島屋は全国トップ 岐阜高島屋は12位
大丸松坂屋ブランド店舗（17店舗）
松坂屋名古屋店は全国トップ 豊田店（閉店済み）は16位
でした。（2021年度）
蛇足ですが、名鉄百貨店の去就が噂されてますが、個人的には一時的に提携した伊勢丹ブランドを冠した方が延命できたのかな、と思ったりしてます。大阪では失敗してますが。
地元企業のプロジェクトは中々スムーズに進みませんね。
美しいCG動画まで作成して計画発表したわけだから意欲は高かったが実行力は足りなかったか。
事業性検証を後回しにして、とりあえず外観イメージやコンセプトを先出しし夢ばかり語っちゃうと後でゴタゴタしやすいのかな。
名鉄、丸栄跡地、名古屋城復元なんかにも共通する話。
まあ名鉄は解体工事始めたから凍結はないと信じています。
名古屋土着経済人のダメなところが出まくりですね
パイがなければ、そのパイを全部奪ってやるようなものを
作ってやるって言う気概が欲しいね
都市間競争でも、東京は別格としても、他都市も凄い勢いで
再開発して都市の魅力をあげようとしている中
名古屋だけ相変わらずこんな事していては
他都市の刈り取り場にされ、ますます魅力ないツマラナイ街って
言われるようになるだけだと思うのに
まぁリスクとらなかったから昭和バブルの被害が比較的少なかったとかメリットはあったんでしょうけど、やはり名古屋資本はリスクを取りませんね…
もどかしい気はしますが、そういうもんなんで、しょうがないですね
期待をしていた再開発なだけに、実に残念ですね。個人的にはこの位置は名古屋の中でもかなりトップの土地だと思っているので（少なくとも栄では一番だと今でも思っています）、ここで作業が見通せない、成り立たないと言われてしまうと他はどうしたものかと思ってしまいます。名古屋よりもずっと都市規模の小さな福岡市なども『天神ビッグバン』『博多コネクティッド』などと名付けて再開発を後押ししています。人口だけでいうと200万目前の札幌市などもあります。都市間競争に勝てるのか、と不安になる、そして本当に実に残念な凍結です。
世界規模のブランドのホテルなどが上層階に来ても、十分コンラッドなどと勝負できる立地です。再度のプランの際、栄の最高の一等地が“百年の計”に耐えないようなショボい計画になってしまわないといいんですが…とても心配です。
そもそも、何故福岡市と札幌市の再開発はこのタイミングで集中したのか。
まず前提条件として両都市に共通するのは、オフィスの『老朽化』割合が他都市より高いこと。
福岡市は、航空法と建築基準法などの足枷もあり、再開発が遅々として進まず、規制緩和をキッカケに再開発がようやく本格化した。
札幌市は、構造的な不況によってやはり再開発が遅々として進まず、近年の景気回復局面や新幹線を見据えて少し再開発が進み始めた。
つまり、両都市とも『溜まったツケ』を返している過程で『瞬間風速』が高くなった状況。（それでも福岡市の方が元気で、札幌市はツケを返し切れるか不透明）
名古屋市の場合は両都市とは対照的に、再開発が首都圏に次いで順当に進んだが故に、『老朽化』の割合もやはり首都圏に次いで低い。
そのため、再開発が時期的に集中しにくくなり、『瞬間風速』も伸びにくい。
名古屋市の再開発がピタッと止まっているなら話は別だが、そういうわけでもない。
なので、ビル建設の『瞬間風速』ごときで都市間競争やらなんやらに一喜一憂する前に、もっと色々見た方がいいのではないでしょうか。
たかだか「ビルが一本建った建たない」で都市間競争など持ち出すとは、いかにも幼稚というか能がないというか、、
三越は栄の超一等地かつ大型プロジェクトだっただけに「たかだかビル一棟」という話でもない気がする。
地元のデベロッパーがオフィス需要が見込めないと判断して凍結したわけだから今後への影響も懸念されます。
悲観的な意見が続出するのは致し方ないかなと。
丸栄や明治屋が上手くいかない状況で、三越もダメになったわけですからね
Sグレードのビルが増えることは、多少なりとも都市競争力向上につながると思うんですよね。
福岡は再開発が起爆剤となり過去最高の企業誘致を達成したそうです。
高級ホテルを誘致するにしても、立地とビルのグレードは重要な要素、
商業施設の魅力向上は栄の活性化につながるし、
景観向上は都市のイメージアップにつながります。
福岡は縁も縁もないから知らんけど
実家のある札幌は少なくとも建設費の高騰で100m超え一棟は中止一棟は80mまで縮小、一棟は計画延期だし
名古屋超えって言われてた北5も250mから230mに縮小してるし北4西3も240から約200mまでトーンダウンしてる
トヨタホームや松坂屋を無視してこの計画だけでカッとなって他都市を引きたいに出す浅さもだけど偉そうに語る割には他都市の現状を把握できてないのが最高にアレ
なにかと悲観的で自虐的なここの住民らしくて良いけどな
福岡は札幌に比べれば元気元気。
一旦落ち着くだろうけど、一時期の仙台ほどの冷え込みにはならないはず。
着実に再開発と産業作りが進むんじゃないかな。
不完全だけど滑走路増設もプラスに働く。
札幌といえば、TERRAくんはもう見かけないけど、『出禁』なんだろうか。
札幌の都市開発系掲示板でイキイキしながら、同じ名前で名古屋をdisっていた彼のような人もいるので、ネットの世界は怖いですね。
お久しぶりです。
今は札幌闊歩路でたまに共有しています。
札幌自体、深刻になってきているので他都市までコメントする余裕がありません…
あさん、その後音沙汰ないようですが元気にしてるかな〜
２０１９年に建て替え構想を発表後しばらくして新型コロナ禍が始まり、わずか数年で情勢が大きく変わってしまいましたからね・・・
とても残念ですが、「再開発を成功させたい」という強い思いがあっての判断なのだと思います。
アジア大会の選手村が建設中止になりましたが、建設費の高騰は大きく影響していますよね。原油や金属など先物価格が上がっていて、例えば電気設備や空調設備に欠かせない銅は、ここ数年で急騰。今後も建設費の高止まりが続きそうですし、大手企業と手を組むなどして早めに再開発を始めてほしいです。
オリエンタルビルの平松社長によると、”別の形で街のランドマークとなるように、近い将来の再開発に向けて検討を進めている”とのこと。
素晴らしい青写真を描いてくれたのですから、それに近いものをぜひとも実現させてほしいですね。
正直名古屋は素人にもわかるような良い話題が何も無いね
・名鉄名駅再開発 ⇒凍結
・三越建て替え ⇒凍結
・アスナル金山建て替え ⇒凍結
・競馬場跡地（選手村） ⇒凍結
・久屋大通公園南エリア ⇒音沙汰なし
・明治屋跡地リッツ ⇒音沙汰なし
・名城車庫跡地再開発 ⇒音沙汰なし
・金山市民会館建て替え ⇒音沙汰なし
・熱田MTG新本社 ⇒音沙汰なし
・神宮前駅西口再開発 ⇒音沙汰なし
・みなとアクルス2期+キッザニア ⇒音沙汰なし
正直、もう少し名古屋市は危機感を持った方がいいような気もします。
目玉のSRTも連接バス1台分の予算しか無いそうですが、どう運航するのでしょう……
名鉄名古屋駅
決算資料説明会資料を読もう。
https://www.meitetsu.co.jp/ir/reference/results_briefing/__icsFiles/afieldfile/2023/05/25/kessan_setsumeikai230525.pdf
神宮前駅西口
そんなにでかいの建つわけでもなし、それなりの計画が少しすれば出てくるんだから、そんなに焦りなさんな。
アスナル金山
市民会館（名古屋市）のせい。
市民会館についての名古屋市のクソっぷりは散々言ってきたので、今更ですね。
競馬場跡地
凍結ではないんですが……
まぁ、これも見直しを経て出てくるだろうから、そんなに焦らんでも。
てか、そんなに期待されてもいなかったでしょ？
名城工場跡地
当事者の意欲を勝手に挫かないように。
https://job.mynavi.jp/24/pc/search/corp202540/outline.html
MTG本社
こけたからね。（早く土地売ればいいのに）
アクルス
ライブハウスとアリーナできるから、まあそういうことでしょう。
久屋大通公園南側・名駅東西再整備・展示場地区再整備・会議場地区再整備・SRT
名古屋市は金も出さないし、やることクソ遅いし、河村はバカだし、ということも散々言ってきたので今更感あるよね。
民間の動きには大して危機感はないんですけど、名古屋市の事業には危機感しかないですね。もう少し、とかいうレベルではなく。超ヤバイですよ、名古屋市の公共事業。
個人的には建て替え後の計画イメージが百貨店が低層部に入るにしてはチープでファッションビルのようで、高層部はセットバックし過ぎて存在感が無さすぎて低層部とのバランスが変と思ってはいたので計画を見直すというのは良かった・・・のかもしれません
ですがここに限らず、名古屋って地元企業がリスク取ってお金出さず他からの協力が無いとまともにどこも開発できないなんて情けないですよね・・
外見が汚れてボロくみすぼらしい栄三越とスカイル、３階建てで人も少ないマルエイガレリアに広大な駐車場が広がる明治屋跡地、埋まらないテナントに建て替えで小さくなるZARA入居のビルや中途半端なBINO栄・・・こういうのがずっと続いていて嫌になっちゃいますね
名古屋って地元企業がリスク取ってお金出さず他からの協力が無いとまともにどこも開発できないなんて情けないですよね・・
事例を教えてもらいたいなぁ。興和は別として。
◯明治屋跡地
地権者は腐っても中堅なので、デベや協力なしではなんともならんが、それでいいの？（金融機関からそんな金借りるのはありえんし）
◯ZARA入居ビル
地権者は三井不動産系で、デベも三井不動産なんですけど、両社とも名古屋に本社移転したっけ？
◯BINO栄
地権者もデベも日本生命なんですけど、名古屋にほ（ry
◯スカイル
地権者は個人所有を含むバラバラ状況で、建物も個人所有やら『メガバンク』の区分所有で大変なんですけども……
（栄三越よりも複雑な状況）
いつまで、地元企業が渋いなんて言ってるんだろう。
政令市における再開発案件を見て、地元資本の関与について比較してみればいいのに。
地元企業云々と、それ以降にあげた例はただ栄の実情あげただけで、地元企業は関係無いです・・・（なので改行してます）
結局の所、投資に対するリターンが見込めなければ投資の優先順位が他地域より下がるので、名古屋の地位が今よりも上がるといいですね。